【2026年6月版】住宅ローンの固定金利と変動金利を徹底比較｜マイホーム購入と同時に始める資産形成のすすめ

マイホームの購入は、人生でもっとも大きな買い物のひとつです。「いよいよ家を買おう」と動き始めたとき、多くの人が最初にぶつかる壁が住宅ローンの金利選択です。固定金利と変動金利、どちらを選べばいいのか？ネットで調べても情報が多すぎて混乱してしまう、という方も多いのではないでしょうか。

この記事では、住宅ローンの基本的な仕組みから固定・変動それぞれのメリット・デメリット、そして「どちらを選ぶべきか」の判断基準まで、わかりやすく解説します。さらに、マイホームを持つことをきっかけに多くの方が気になり始める「資産形成」についても後半でしっかり触れています。住宅ローンを賢く選びながら、将来のお金についてもしっかり考えていきましょう。

この記事でわかること

住宅ローンの固定金利・変動金利の仕組みと違い
それぞれのメリット・デメリットと選び方の基準
2026年6月時点の金利環境と今後の見通し
住宅ローンと並行して始める資産形成の考え方
マネックス証券が資産形成に向いている理由

1. 住宅ローンとは？基本をおさらい

住宅ローンとは、銀行・信用金庫・フラット35などの金融機関から住宅購入資金を借り入れ、毎月一定額を返済していく長期ローンです。一般的に返済期間は20～35年にわたり、借入総額は数千万円規模になることが多いため、金利選択が総返済額に与える影響は非常に大きくなります。

住宅ローンの主な種類

銀行の住宅ローン（変動・固定選択型が多い）
フラット35（住宅金融支援機構）：全期間固定金利
財形住宅融資：勤労者向けの低利融資

このうち、多くの方が検討するのが「銀行の変動金利型」か「フラット35に代表される全期間固定型」のどちらかです。次の章で、この2つの違いを詳しく見ていきましょう。

2. 固定金利とは？

固定金利とは、借入時に決定した金利が返済期間中ずっと変わらないタイプの金利です。35年ローンなら、35年間同じ金利・同じ返済額が続きます。

固定金利のメリット

返済額が一定なので、家計の長期計画が立てやすい
金利上昇リスクをまったく受けない
将来の金利動向を気にしなくて済む（精神的に安心）
共働き世帯など、返済計画を崩したくない場合に最適

固定金利のデメリット

変動金利よりも金利水準が高め（月々の返済額が多くなりやすい）
市場金利が下がっても、返済額は下がらない
繰り上げ返済で早めに完済する場合、固定の恩恵が薄れることも

【ポイント】固定金利の代表格：フラット35

フラット35は住宅金融支援機構と民間金融機関が提携した全期間固定の住宅ローン。2026年6月時点での適用金利は物件や頭金比率によって異なりますが、年1.8～2.5%程度が目安です。返済計画を安定させたい方に根強い人気があります。

3. 変動金利とは？

変動金利とは、市場金利（主に短期プライムレート）の変動に連動して、定期的に金利が見直されるタイプです。一般的に6ヶ月ごとに金利の見直しがあり、返済額は5年ごとに変更されます（5年ルール・125%ルールが適用されることが多い）。

変動金利のメリット

固定金利より金利が低く、月々の返済負担が小さい
市場金利が下がれば、返済額も自動的に減少する
繰り上げ返済を積極的に行う場合、トータルの利息を抑えやすい
ボーナス返済と組み合わせることで、より柔軟な返済が可能

変動金利のデメリット

金利上昇局面では返済額が増えるリスクがある
将来の返済額が不確定なため、長期の家計計画が立てにくい
金利上昇ペースが速い場合、想定以上の返済増になる可能性

【5年ルール・125%ルールとは？】

変動金利には保護ルールがあります。「5年ルール」は5年間は返済額を変えないというもの、「125%ルール」は次の5年間の返済額を前の返済額の125%以内に抑えるというものです。急激な金利上昇でも返済額が急増しにくい仕組みですが、利息部分が大きくなり元本がなかなか減らないリスクもあります。

4. 固定金利 vs 変動金利：徹底比較表

項目	固定金利	変動金利
金利水準	変動より高め（目安：年1.5～2.5%程度）	固定より低め（目安：年0.3～1.0%程度）
返済額の変動	借入期間中ずっと同額（安定）	6ヶ月ごとに見直しあり（変動リスクあり）
向いている人	長期安定・ライフプランを重視する人	早期繰り上げ返済を想定している人
金利上昇リスク	なし（契約時点で確定）	あり（市場金利に連動）
金利低下メリット	なし（恩恵を受けられない）	あり（返済額が減る可能性）
代表的な商品例	フラット35	各行の変動型住宅ローン

5. どちらを選ぶべき？判断基準を整理する

「結局、固定と変動、どちらが得なの？」という問いに対する正直な答えは、「将来の金利動向次第なので、どちらが絶対に得とは言えない」というものです。ただし、自分のライフスタイルやリスク許容度に合わせて選ぶことはできます。

固定金利が向いている人

長期にわたって安定した返済を望む方
共働きだが、将来的に育児・介護で収入が減る可能性がある方
金利の動きを気にせず生活に集中したい方
35年など超長期ローンを組む予定の方

変動金利が向いている人

月々の返済を抑えながら、余剰資金を積極的に運用したい方
10～15年以内に繰り上げ返済・完済を目指している方
ある程度の金利変動リスクを自分で管理できる方
世帯収入に余裕があり、急な返済増にも対応できる方

【筆者のひとこと】

「変動一択」と言われていた時代から、日本の金利環境は変わりつつあります。2024～2026年にかけて日銀が政策金利を引き上げ、変動金利も上昇傾向にあります。かつて「変動で借りて投資で増やす」戦略が有効だった前提が変わってきているため、固定と変動の差が縮まっている今こそ、じっくり選ぶ好機とも言えます。

6. 2026年6月時点の金利環境と今後の見通し

2022年以降、世界的なインフレを背景に欧米の中央銀行は大幅利上げを実施しました。日本銀行もその流れを受け、2024年3月にマイナス金利政策を解除、その後も段階的な利上げを継続しています。

変動金利への影響

日銀が短期金利を引き上げると、変動金利の基準となる「短期プライムレート」も上昇し、変動型住宅ローンの金利が上がります。2024年から2026年にかけて、実際に複数の大手銀行が変動金利の引き上げを実施しており、「変動金利は上がらない」という前提が崩れつつあります。

固定金利への影響

固定金利は長期金利（10年国債利回り）に連動します。日銀が長期金利の上昇を容認する姿勢を示したことで、フラット35などの固定金利も上昇傾向にあります。ただし変動ほど急激な上昇にはなっていないため、両者の金利差は縮小傾向にあります。

【今の局面でのポイント】

・固定と変動の金利差が縮小している → 固定のコスト面でのデメリットが小さくなっている

・変動金利のリスクが顕在化している → 変動を選ぶ場合はリスクシナリオを必ず試算すること

・完全固定（フラット35）で安心を買うか、変動を選んで運用で対抗するか、戦略の選択が重要に

7. 住宅ローンは「借金」だけじゃない。資産形成とセットで考える

マイホームを購入すると、毎月の住宅ローン返済が始まります。それと同時に、多くの方が「老後のお金、大丈夫かな」「子どもの教育費、どうしよう」と将来のお金について真剣に考え始めます。

実は、この「住宅ローンを組んだとき」こそ、資産形成を始める絶好のタイミングです。理由はシンプルで、住宅ローンを組む際に金融機関は返済能力を審査します。つまり、毎月の家計の収支が自然と整理されるので、「いくら投資に回せるか」を把握しやすいのです。

住宅ローンと並行した資産形成の基本

毎月の返済額を確認し、余剰資金を明確にする
まず3～6ヶ月分の生活費を現金（貯蓄）で確保する
NISAを活用して非課税で長期投資を開始する
株式・投資信託・米国ETFなどでポートフォリオを構築する

特に注目したいのがNISA（少額投資非課税制度）です。2024年からリニューアルされた新NISAは、年間360万円まで非課税で投資でき、非課税期間も無期限。住宅ローンの金利以上のリターンを長期的に狙うことで、実質的な住宅コストを下げる効果も期待できます。

【シミュレーション例】

◆ 住宅ローン3,000万円・35年・変動0.6%を選んだ場合

→ 毎月返済額：約78,000円

→ 固定1.8%との差額：約22,000円／月

この差額22,000円をNISAで毎月積立投資（年利5%想定）した場合、

35年後には約2,600万円以上になる計算（複利効果）。

変動金利の低い返済額を活かして投資に回すという戦略も現実的です。

8. 資産形成をスタートするならマネックス証券がおすすめな理由

資産形成を始めるにあたって、まず必要なのが証券口座の開設です。数ある証券会社の中でも、マネックス証券は特に投資初心者から中級者にかけて高い人気を誇っています。ここでは、マネックス証券を選ぶメリットをご紹介します。

① 米国株の取扱い銘柄数が業界トップクラス

マネックス証券の米国株サービスは、取扱い銘柄数が4,500銘柄以上と業界最高水準。S&P500連動のETFや個別株投資など、グローバルな資産形成を目指す方に最適です。住宅ローン選択の戦略として「変動金利＋投資」を取るなら、米国市場への分散投資は非常に有効な選択肢です。

② NISA口座も同時開設可能

マネックス証券では、総合口座と同時にNISA口座も開設できます。手続きはオンラインで完結し、開設費・維持費はすべて無料。日本株・米国株・投資信託をNISA枠で運用できるため、税制面でも有利に資産を増やせます。

③ 分析ツール「銘柄スカウター」が強力

マネックス証券独自の分析ツール「銘柄スカウター」は、個別銘柄の業績推移・財務指標・株価推移を直感的に確認できる高機能ツール。投資の勉強をしながら実際の銘柄選定にも活用でき、投資リテラシーを高めたい方にも支持されています。

④ クレカ積立・ポイント投資にも対応

マネックス証券はdカードなどのクレジットカードを使った積立投資（クレカ積立）に対応しており、積立額に応じてポイントが貯まります。住宅ローンの返済をしながら、無理のない範囲でコツコツ積立を続ける際に便利な仕組みです。

⑤ スマホアプリでいつでも管理できる

マネックス証券のスマホアプリは使いやすさに定評があり、ポートフォリオの確認・注文・情報収集がすべてアプリで完結します。共働きで忙しい方でも、スキマ時間に資産をチェックできます。

▶マネックス証券で口座開設をする（無料）

・日本株・米国株・投資信託をまとめて管理

・ NISA口座も同時に開設可能

・口座開設・維持費は完全無料

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9. まとめ：住宅ローン選びと資産形成は「セット」で考えよう

この記事では、住宅ローンの固定金利と変動金利の違い、選び方の基準、そして2026年6月時点の金利環境についてお伝えしてきました。最後に要点を整理します。

固定金利：金利が変わらず安心。長期計画を重視する方向け
変動金利：金利が低いが上昇リスクあり。繰り上げ返済・投資で対抗できる
2026年も引き続き金利上昇局面。固定と変動の差が縮まっており、選択がしやすい時期
住宅購入と同時に資産形成をスタートするのがベスト
NISAを活用した長期積立投資が、住宅ローンと相性がいい

マイホームという大きな決断をしたからこそ、お金とより真剣に向き合うチャンスです。住宅ローンで家を守り、投資で未来を育てる。その第一歩として、まずは証券口座の開設から始めてみてください。